Garagens

As garagens e os lugares de estacionamento no condomínio


Antes de mais, de forma a enquadrar os espaços existentes no condomínio, convém definir as garagens como locais - em regra - individuais, integrados e delimitados através de uma infra-estrutura, com vista ao parqueamento dos veículos automóveis dos condóminos.

 

Poderão existir ainda - ou em alternativa - outros lugares de estacionamento, no seio do condomínio, com a finalidade de utilização como parqueamento colectivo, que se encontram geralmente individualizados por demarcação a tinta no pavimento.

 

O problema das garagens e dos lugares de estacionamento no âmbito do condomínio tem a sua origem na disposição prevista no artigo 1421º do Código Civil (adiante designado CC) que, no seu n.º 2, vem presumir estes espaços como partes comuns.

 

Já anteriormente nos debruçámos sobre o sentido da presunção estabelecida no n.º 2 do artigo 1421º do CC, referindo que esta vem distinguir duas possibilidades quanto à classificação das partes comuns do edifício.

 

Se, por um lado consagra do CC, no artigo 1421º, n.º 1, a existência de partes imperativamente comuns, vem o mesmo artigo prever a existência de partes que serão apenas presuntivamente comuns.

 

As partes do edifício imperativamente comuns, são enunciadas de forma taxativa no referido artigo que, dessa forma, determina a irrenunciabilidade da sua compropriedade pelo condómino, nos termos em que é disposta pelo artigo 1420º, n.º 2 do CC.

 

A imposição do n.º 1 do artigo 1421º afigura-se como imperativa, pelo que os espaços aí elencados serão sempre comuns a todos os condóminos, mesmo com prejuízo do que - em contrário - for estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal.

 

No que toca às partes comuns do edifício enumeradas pelo n.º 2 do artigo 1421º do CC, sobre estas recai apenas uma presunção, o que significa que podem vir a ser classificadas doutra forma pelo título constitutivo.

 

No entanto, não existindo menção em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal, entende a lei que as garagens e os restantes lugares de estacionamento constituem partes comuns do condomínio.

 

Dessa forma, existem duas hipóteses quanto à utilização das garagens e dos restantes lugares de estacionamento como partes comuns sendo que, desde logo, todos os condóminos poderão optar por usufruir dos referidos espaços, como se de qualquer outra parte comum se tratasse.

 

Nessa base, as garagens e os lugares de estacionamento não estão adstritas ao uso de nenhum condómino em particular, podendo todos estes dispor livremente dos espaços, com respeito pelas regras da compropriedade e, assim, não privando os restantes condóminos da sua utilização.

 

Não ilidindo a presunção da compropriedade, os condóminos podem, por outro lado, acordar na regulamentação dos espaços de parqueamento, atribuindo a cada condómino o gozo exclusivo de um ou mais garagens ou lugares de estacionamento.

 

Esta regulamentação assume carácter negocial, devendo ser plasmada no regulamento do condomínio, a elaborar pela respectiva assembleia de condóminos que, desse modo, fixa a atribuição de lugares privados a cada condómino.

 

Como nota José Aragão Seia, citando Henrique Mesquita, in Propriedade Horizontal . Condóminos e Condomínios (Almedina, 2ª Edição Revista e Actualizada, 2002, página 24), esta é uma das raras ocasiões em que a autonomia da vontade vem influenciar o conteúdo dos direitos reais, que deixam assim, nesta sede, de apresentar um conteúdo típico.

 

Note-se que, não obstante a regulamentação do uso em regulamento de condómino, não é afastada a compropriedade dos referidos espaços sendo que, em caso de venda da fracção autónoma, nunca se entenderá que o lugar de parqueamento é parte integrante da mesma.

 

A verdade é que, nesta situação, ainda que o construtor ou o vendedor publicite a venda de uma fracção autónoma com garagem individual, a transmissão incidirá apenas sobre a fracção autónoma e, sobre a garagem, apenas a título de compropriedade.

 

A celebração de contrato promessa ou de contrato definitivo baseado no pressuposto da venda da fracção com garagem individual, pode vir a legitimar a proposição de acção judicial, por parte do adquirente, com base em cumprimento defeituoso do contrato ou incumprimento do mesmo.

 

Do mesmo modo, ainda que afectos à utilização de um condómino em particular, em tudo o mais, as garagens e os lugares de estacionamento, continuam a sujeitar-se ao regime das partes comuns . como se encontram previstas no título constitutivo.

 

Seguindo esta base, o condómino não pode dar à garagem ou ao lugar de estacionamento, uma finalidade diferente da que está prevista no título constitutivo.

 

Deve também entender-se que, não estando delimitados no título constitutivo, as marcas pintadas no pavimento com vista à individualização dos lugares de estacionamento, não passam de elementos meramente reguladores de uma situação acordada e prevista no regulamento do condomínio.

 

Isto significa que em caso algum poderá o regulamento do condomínio vir a afastar o que se encontra disposto no título constitutivo da propriedade horizontal, prevalecendo sempre este sobre o primeiro.

 

Contudo, o aspecto mais interessante do regime aplicável às garagens e outros lugares de estacionamento, é precisamente a possibilidade de ilidir a presunção dirigida à sua classificação como partes comuns.

 

No que respeita, então, a estas partes do condomínio, pode o título constitutivo da propriedade horizontal defini-las como partes integrantes da fracção autónoma ou, no limite, mesmo como fracções autónomas por si próprias.

 

É evidente que a fixação da garagem como fracção autónoma tem de respeitar os pressupostos plasmados no artigo 1415º, devendo esta constituir uma unidade independente, distinta e isolada e apresentar obrigatoriamente saída própria para uma zona comum do prédio.