Deveres do Administrador

Os deveres e a responsabilidade do administrador do condomínio

À semelhança de uma associação, uma sociedade ou uma cooperativa, também o condomínio possui os seus órgãos.

 

Estes órgãos instituem assim uma organização própria, dirigida a uma actuação interna - no âmbito do próprio condomínio - e externa - perante terceiros.

 

Os objectivos fundamentais destes órgãos passam pelo suprimento das necessidades diárias de manutenção ou por fazer face a circunstâncias extraordinárias que se prendam com a gestão das partes comuns do condomínio.

 

O órgão deliberativo por excelência é a assembleia de condóminos composta, como o nome indica, por todos os condóminos, que deliberam sobre matérias respeitantes à administração de partes comuns ou serviços comuns.

 

O outro órgão do condomínio é o administrador, cabendo-lhe as funções de, por um lado, executar as deliberações da assembleia e, por outro lado, tratar da gestão corrente do condomínio.

 

O administrador é, assim, um órgão essencialmente instrumental, de importância fundamental. Dessa forma, deverá afixar a sua identificação e melhor forma de contacto, de modo a ser visível por todos os condóminos.

 

As suas competências são estipuladas por lei, sendo que a assembleia pode atribuir-lhe ainda outras que entenda por necessárias à administração do condomínio.

 

 

Quais são então os deveres e as responsabilidades que a lei atribui ao administrador do condomínio?

Podemos começar por referir que é ao administrador que cabe convocar a assembleia de condóminos. A assembleia deve ser convocada por via de carta registada com dez dias de antecedência ou através de mera convocatória, assinada pelos respectivos condóminos.

 

A convocatória deve indicar o dia, a hora e o local da assembleia, assim como a ordem de trabalhos da reunião.

 

O administrador é competente para elaborar o orçamento anual das receitas e das despesas e submetê-lo à aprovação dos condóminos.

 

A aprovação deve ser feita em assembleia de condóminos, na primeira quinzena de Janeiro.

 

Aprovadas as contas, o administrador condiciona a sua actuação aos parâmetros por estas estabelecidos.

 

No caso de surgirem despesas extraordinárias imprevistas, deve o administrador convocar nova reunião a fim de rectificar o orçamento.

 

Para o apuramento das receitas, o administrador procede à cobrança, em datas estabelecidas, dos valores fixados para a respectiva comparticipação, exigindo dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas.

 

O administrador deve prestar contas à assembleia de condóminos.

 

Deve igualmente guardar e manter os documentos relativos ao condomínio.

 

A regulação do uso das coisas comuns e a prestação de serviços de interesse comum é outra das atribuições do administrador.

 

É importante relevar o facto de este não poder ir contra as deliberações da assembleia.

 

Deverá mesmo, para este efeito, ser criado e aprovado pelo órgão deliberativo, um regulamento do condomínio.

 

O administrador deve assegurar a execução desse regulamento e de outras disposições legais e administrativas relativas ao condomínio.

 

Deste documento e de outros que se entenda, dará o administrador conhecimento através de cópia aos restantes condóminos.

 

O administrador cobra igualmente as receitas comuns do condomínio, originadas por contratos diversos ou por cedências de espaços.

 

Referimo-nos, por exemplo, a eventuais contratos de afixação de publicidade em espaços comuns ou da cedência desses mesmos espaços para a realização de eventos estranhos à vida normal do condomínio.

 

As despesas comuns são, de igual modo, pagas por aquele, entre as quais se contam nomeadamente a remuneração do porteiro, a luz, a limpeza dos espaços comuns, a água ou o aquecimento comum.

 

Uma despesa de reparação de coisa comum originada por um acto de um condómino, atribui ao administrador a responsabilidade de agir contra o autor de forma a obter regresso sobre essa despesa, ou mesmo a própria reparação da coisa.

 

O administrador movimenta as contas bancárias do condomínio.

 

Outro dos deveres do administrador é o da celebração de contrato de seguro contra o risco de incêndio do edifício, propondo o montante do capital seguro e proceder, se necessário, à sua actualização.

 

A oportunidade da celebração de quaisquer outros contratos de seguro contra intempéries ou catástrofes naturais depende de deliberação da assembleia nesse sentido.

 

O contrato em si deve ser assinado pelos condóminos, cabendo concretamente ao administrador zelar pela sua celebração nos casos em que não seja efectuado em tempo por aqueles.

 

O administrador deve ainda assegurar a divulgação das regras que respeitem à segurança do edifício, quanto à utilização de equipamento comum, como as saídas de emergência, a utilização dos extintores ou a proibição de actividades perigosas.

 

O administrador tem legitimidade para a prática de actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, podendo desta forma representar o condomínio em juízo, em acção intentada contra qualquer um dos condóminos, quer contra terceiros.

 

Poderá assim intervir como demandante, mas também como demandado.

 

O dever da prática de actos conservatórios abrange, nomeadamente, os actos de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, praticar actos interruptivos de prazos de prescrição ou usucapião ou lançar mão de uma providência cautelar para, por exemplo, embargar uma obra numa parte comum do prédio.

 

Ao administrador compete, da mesma forma, a representação dos condóminos perante as autoridades administrativas, entendendo-se aqui fundamentalmente a administração fiscal, no que lhe seja respeitante, nomeadamente para a liquidação dos impostos do condomínio.

 

Deve informar os condóminos acerca de todas as notificações dirigidas ao condomínio, nomeadamente as que sejam provenientes das autoridades administrativas.

 

De tudo isto resulta que o papel atribuído ao administrador, no âmbito do condomínio, reveste-se de extraordinária responsabilidade, exigindo uma disponibilidade que, por vezes, é factor de desincentivo aos que potencialmente o possam desempenhar.